Ein professionelles Immobilien-Exposé besteht aus sechs Bausteinen: Fotos, einem Video, einem virtuellen Rundgang, einem Grundriss, Social-Media-Posts und einer Beschreibung. Die meisten Inserate haben nur den ersten und den letzten, und beide schlecht. Fünf der sechs entstehen aus den Fotos, die Sie ohnehin schon auf dem Handy haben; nur der virtuelle Rundgang braucht 360-Grad-Aufnahmen. Das ist die Antwort — der Rest erklärt, wie jeder Baustein entsteht.
Die sechs im Überblick
| Baustein | Was er dem Käufer beantwortet | Woher er kommt | Zeit |
|---|---|---|---|
| Fotos | Wie sieht es aus? | Ihre Handyfotos, möbliert und lichtkorrigiert | Minuten |
| Video | Wie bewegt man sich darin? | Dieselben Fotos, animiert | ~2 Min. |
| Virtueller Rundgang | Kann ich selbst hindurchgehen? | 360-Grad-Aufnahmen | Minuten |
| Grundriss | Wie ist geschnitten? | Eine Skizze oder ein Rundgang | 30 Sek. / 2-3 Tage |
| Social-Posts | — (Reichweite, keine Antwort) | Dieselben Fotos, im Markenlayout | Minuten |
| Beschreibung | Was muss ich wissen? | Objekttyp und Merkmale | Minuten |
Nur eine Zeile verlangt Ausrüstung, die Sie vielleicht nicht haben. Alles andere beginnt mit vorhandenen Fotos.
Warum ein vollständiges Exposé doppelt wirkt
Sehen Sie sich an, was gerade auf ImmoScout24 steht. Die meisten Inserate sind ein paar schnell gemachte Fotos, Möbel an die Wand geschoben, mäßiges Licht — und sonst nichts. Kein Video, kein Grundriss, kein Rundgang.
Das ist das Niveau, und es ist niedrig. Das ist gut, denn wer es überschreitet, gewinnt gleich zweimal.
Beim Käufer. Wer durch ein Portal scrollt, liest nicht, sondern sortiert aus. Er hält bei dem Inserat an, das den Schnitt zeigt, ihn den Raum durchlaufen lässt und wirkt, als hätte sich jemand Mühe gegeben. Die übersprungenen Inserate sind selten schlechtere Immobilien — es sind schlechter präsentierte.
Beim Eigentümer. Dieser Teil wird unterschätzt. Wenn ein Eigentümer entscheidet, welcher Makler die Immobilie bekommt, entscheidet er zwischen Präsentationen. Wer mit Grundriss, Video und virtuellem Rundgang kommt, macht nicht dasselbe Angebot wie jemand mit Handykamera und guten Absichten.
1. Fotos
Die Fotos sind der gesamte erste Eindruck — und der Baustein, der am häufigsten unbearbeitet bleibt.
Leere Räume brauchen Möbel. Ein leerer Raum wirkt kleiner und kälter, und Käufer können sich Möbel schlecht hineindenken. Originalbild auswählen, Edit with AI, dann Furnish, Stil und Raumtyp wählen, Generate. Sie können einen Hinweis einblenden, dass virtuell möbliert wurde — er bleibt im Download erhalten und der Text ist frei änderbar.
Schlecht belichtete Fotos werden korrigiert, nicht neu gemacht. Enhance korrigiert Farbe und Licht: ausgebrannte Fenster, den Gelbstich, den jedes Innenraumfoto vom Handy hat. Dieselbe Wohnung, unverändert — nur so, als hätte jemand mit Ahnung fotografiert.
Außenaufnahmen brauchen Himmel. Ein grauer Himmel lässt eine Immobilie wirken, als solle sie schnell weg. Sky Blue ersetzt ihn.
2. Video
Video ist das, wonach Käufer aktiv suchen — und genau hier haben die meisten Inserate nichts.
Sie müssen nichts filmen. Pedra animiert Ihre vorhandenen Fotos: Create Video, Bilder auswählen, Next, dann Branding, Audio und die Merkmale der Immobilie ergänzen. Den KI-Effekt können Sie pro Bild ändern, dann Generate.
Etwa zwei Minuten Einrichtung, und das Ergebnis kommt im Quer- und im Hochformat heraus: quer für das Portal, hoch für Instagram, Facebook und TikTok. Dass beide Formate entstehen, ist entscheidend — die Hochkant-Version von Hand zu schneiden ist ein zweiter Arbeitsschritt, und genau deshalb landet bei den meisten Maklern ein Video im Portal, aber keines in den sozialen Netzwerken.
3. Virtueller Rundgang
Der einzige Baustein dieser Liste, der Ausrüstung verlangt: 360-Grad-Aufnahmen mit einer 360-Grad-Kamera. Pedra erstellt diese Aufnahmen nicht. Sobald Sie sie haben, bauen Sie beliebig viele Rundgänge, mit Hotspots zwischen den Räumen.
Ein Rundgang leistet zweierlei, was Fotos nicht können. Er lässt einen Interessenten, der schon da war, die Immobilie in dem Moment noch einmal durchgehen, in dem er entscheidet — und er lässt ihn sie jemandem zeigen, der bei der Besichtigung nicht dabei war. Die Hälfte aller Kaufentscheidungen fällt gemeinsam mit jemandem, der die Immobilie nie gesehen hat.
4. Grundriss
Der Grundriss beantwortet „Wie ist geschnitten?“, bevor jemand fragt — und fehlt in den meisten Inseraten. Käufer entscheiden damit, ob sich eine Besichtigung überhaupt lohnt; Eigentümer bemerken sein Fehlen, weil ein Grundriss normalerweise Geld und Wartezeit kostet.
Drei Wege dorthin:
- Aus einer Skizze. Grob zeichnen, hochladen, und die saubere Fassung ist in etwa dreißig Sekunden fertig — als PNG, JPG oder PDF.
- Aus einem bestehenden virtuellen Rundgang: kommt in zwei bis drei Tagen, ohne weiteres Zutun.
- Direkt gezeichnet, wenn Sie ihn lieber selbst bauen.
In jedem Fall bleibt er bearbeitbar: Flächen ergänzen, wenn Sie die Maße kennen, und Möbel einfügen, damit der Schnitt lesbarer wird.
5. Social-Media-Posts
Ein Exposé, das nur im Portal existiert, bleibt unter seinen Möglichkeiten. Posts von Hand zu gestalten, Objekt für Objekt, gehört aber zu den Aufgaben, die in einer vollen Woche ausfallen — daher wirken viele Maklerprofile uneinheitlich.
Fotos hochladen oder die vorhandenen des Objekts nutzen, Details ergänzen — und die Beiträge werden in Ihrem zuvor angelegten Markenlayout gesetzt: Preis, Lage, Fläche, jedes Mal im selben Design.
6. Beschreibung
Der letzte Baustein, und der, vor dem man auf ein leeres Feld starrt.
Der Beschreibungsgenerator von Pedra ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar: Objekttyp und Merkmale eingeben, und der Text entsteht. Überarbeiten Sie ihn danach — Sie kennen die Immobilie, das Werkzeug nicht — aber mit einem Entwurf statt eines leeren Feldes zu starten entscheidet darüber, ob die Beschreibung geschrieben wird oder bei zwei Zeilen bleibt.
Die vier teuersten Fehler
Fotos unbearbeitet lassen. Nicht der fehlende Fotograf ist das Problem, sondern die fehlende Korrektur.
Leere Räume leer lassen. Käufer können einen Raum ohne Möbel darin nicht einschätzen.
Keinen Grundriss einbinden. Der günstigste der sechs Bausteine — und der, den Käufer am häufigsten vermissen.
Das Querformat-Video in die sozialen Netzwerke stellen. Ein Querformat in einem Hochkant-Feed ist ein kleines Rechteck, bei dem niemand stehen bleibt.
In welcher Reihenfolge
Fotos zuerst, immer: alles andere baut darauf auf. Dann das Video — zwei Minuten Einrichtung für den Baustein, den Käufer am meisten wollen und fast kein Inserat hat. Dann der Grundriss, weil ihn der Eigentümer bemerkt.
Der virtuelle Rundgang, sobald die 360-Grad-Aufnahmen vorliegen. Die Beschreibung dauert eine Minute und passt an jede Stelle.
Nichts davon ersetzt das Urteil über Immobilie, Preis und Markt. Es ersetzt den Teil der Arbeit, für den früher Fotograf, Videograf, Cutter und Grafiker nötig waren — und der deshalb meistens schlicht nicht erledigt wurde.
Den ganzen Ablauf an einem Objekt, von Handyfotos bis zum hochwertigen Ergebnis, zeigt unser Ratgeber zu hochwertigen Exposé-Fotos mit dem Handy.
Häufige Fragen
Was gehört in ein professionelles Immobilien-Exposé?
Sechs Bausteine: helle, aufgeräumte Fotos, ein Video, ein virtueller Rundgang, ein Grundriss, Social-Media-Posts und eine Beschreibung. Fünf der sechs entstehen aus den Fotos, die Sie bereits mit dem Handy aufgenommen haben. Nur der virtuelle Rundgang braucht zusätzlich 360-Grad-Aufnahmen mit einer 360-Grad-Kamera.
Braucht man einen Fotografen für ein professionelles Exposé?
Nein. Virtuelles Staging, Farb- und Lichtkorrektur, Himmelaustausch, Video und Grundriss lassen sich aus gewöhnlichen Handyfotos erzeugen. Ein Fotograf liefert die bessere Ausgangsaufnahme, aber der Abstand zwischen einem korrigierten Handyfoto und einem professionellen Foto ist deutlich kleiner als der Abstand zwischen einem korrigierten und einem unkorrigierten Foto.
Bringt ein Grundriss im Exposé wirklich etwas?
Ja, und er fehlt am häufigsten. Der Grundriss beantwortet „Wie ist geschnitten?“, bevor jemand fragen muss, und Eigentümer achten darauf, wenn sie entscheiden, welcher Makler die Immobilie bekommt — denn ein Grundriss ist normalerweise eine kostenpflichtige Leistung mit Wartezeit.
Wie lange dauert es, alle sechs zu erstellen?
Die Videoeinrichtung dauert etwa zwei Minuten, das Video kommt im Quer- und im Hochformat heraus. Ein Grundriss aus einer Skizze ist in rund dreißig Sekunden fertig; aus einem virtuellen Rundgang bestellt, kommt er in zwei bis drei Tagen. Fotos, Posts und Beschreibung sind nahezu sofort fertig.
Sie können alle sechs kostenlos testen auf pedra.ai.
